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La Riforma del Condominio
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In sintesi la riforma del condominio ed i compiti dell'amministratore
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
In data 18 giugno 2013 è entrata in vigore la Legge 11.12.2012 N. 220 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.
La riforma delle norme che regolamentano la vita in condominio è avvenuta dopo 70 anni (le norme del codice civile erano datate 1942), ha avuto una lunga gestazione: 11 anni e 3 legislature.
NOVITA' PRINCIPALI
AMMINISTRATORE
Requisiti per poter amministrare un condominio:
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godimento dei diritti civili;
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titolo di studio (diploma di scuola secondaria di secondo grado);
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aver seguito un corso di formazione iniziale e seguire corsi di formazione periodica;
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essere in possesso di un'assicurazione professionale, che sarà pagata dai condomini.
Per coloro che abbiano già svolto, per almeno un anno nell'ultimo triennio, l'incarico di amministratore, è prevista l'esenzione del requisito del diploma e del corso di formazione iniziale.
Obblighi dell'amministratore
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chiedere il decreto ingiuntivo per i morosi, entro 6 mesi dal consuntivo;
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redigere una contabilità trasparente;
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aprire un conto corrente bancario unico di condominio.
Durata della carica: un anno e s'intende rinnovato per eguale durata
Revoca immediata per le scorrettezze.
L’accettazione dell’incarico deve avvenire per iscritto, deve essere fatta la specifica delle competenze, pena la nullità dell’incarico; non può essere richiesto alcun compenso extra.
SITO INTERNET E TRASPARENZA CONTABILE
Il condominio può deliberare di creare un sito internet ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti.
I condomini possono verificare in ogni momento i giustificativi di spesa.
L'ASSEMBLEA E LE MAGGIORANZE COSTITUTIVE E DELIBERATIVE
quorum per la validità dell'assemblea
| prima convocazione | seconda convocazione |
|---|---|
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2/3 dei partecipanti al condominio 2/3 dei millesimi |
1/3 dei partecipanti al condominio 1/3 dei millesimi |
maggioranze per delibere ordinarie
| prima convocazione | seconda convocazione |
|---|---|
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maggioranza degli intervenuti metà dei millesimi |
maggioranza degli intervenuti 1/3 dei millesimi |
Casistica: approvazione rendiconto e preventivo, manutenzione ordinaria, ecc...
maggioranze per delibere su materie particolari
in prima e seconda convocazione
Maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno metà dei millesimi
Casistica: nomina e revoca dell'amministratore, opere straordinarie, rettifica e modifiche delle tabelle millesimali, ecc...
maggioranze speciali rafforzate
in prima e seconda convocazione
Maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi
Casistica: innovazioni, attivazione sito internet, installazione di impianti per la ricezione televisiva, ecc...
DELEGHE
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La delega deve essere conferita per iscritto obbligatoriamente;
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all’amministratore non può essere più data alcuna delega;
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se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 del valore proporzionale.
SUPERCONDOMINIO
Le norme in materia di condominio si applicano anche ai condomini orizzontali e ai supercondomini,
DESTINAZIONE D'USO DEI LOCALI COMUNI
Per poter deliberare sul cambio di destinazione d'uso dei locali comuni il quorum è pari a 4/5 dei condomini (80% dei condomini), non è più richiesta l'unanimità.
RISCALDAMENTO
Ci si può staccare dall'impianto centralizzato senza il previo parere dell'assemblea, ma a patto che non vi siano squilibri di funzionamento, pregiudizi per gli altri condomini e con obbligo di continuare a pagare i costi per la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale.
ANIMALI DOMESTICI
Il regolamento di condominio non può vietare di possedere e detenere animali domestici.
Il divieto rimane in vigore solo se contenuto in un regolamento contrattuale.
BARRIERE ARCHITETTONICHE
Per deliberare sulla messa in sicurezza e per l'eliminazione delle barriere architettoniche è necessario il quorum di 1/3 dei millesimi complessivi dei partecipanti e il 50% +1 dei votanti presenti.
SCALE E ASCENSORI
Nuova suddivisione delle spese: è calcolata per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al piano.
IMPIANTI
Per deliberare sull'installazione di impianti di fonti rinnovabili, ricezione televisiva, videosorveglianza e simili, occorre il consenso della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, con almeno 500 millesimi.
Gli impianti individuali sono consentiti e leciti salvo il decoro architettonico.
I LAVORI E LE INNOVAZIONI
Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
MOROSITA’
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L’amministratore è obbligato ad agire per il recupero delle morosità entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
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Ai sensi dell’art. 63 disp. att. del c.c. in caso di morosità l’amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori che lo interpellino; i creditori del condominio devono escutere previamente i condomini morosi.
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E’ prevista la possibilità di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
USUFRUTTUARIO E NUDO PROPRIETARIO
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L’usufruttuario esercita il diritto di voto per l’amministrazione ordinaria e per il semplice godimento delle cose e dei servizi.
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Nelle altre deliberazioni il voto spetta al proprietario.
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Vi è l’obbligo della solidarietà nelle spese tra il nudo proprietario e l’usufruttuario.
SANZIONI
E' prevista una sanzione per chi viola il regolamento condominiale pari almeno ad € 200 e in caso di recidiva fino a € 800.
Milano, 09 settembre 2013
Avv. Maria Stella Anastasi