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La Riforma del Condominio

In sintesi la riforma del condominio ed i compiti dell'amministratore

LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

 

In data 18 giugno 2013 è entrata in vigore la Legge 11.12.2012 N. 220 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.

La riforma delle norme che regolamentano la vita in condominio è avvenuta dopo 70 anni (le norme del codice civile erano datate 1942), ha avuto una lunga gestazione: 11 anni e 3 legislature.

NOVITA' PRINCIPALI

 

AMMINISTRATORE

Requisiti per poter amministrare un condominio:

  • godimento dei diritti civili;

  • titolo di studio (diploma di scuola secondaria di secondo grado);

  • aver seguito un corso di formazione iniziale e seguire corsi di formazione periodica;

  • essere in possesso di un'assicurazione professionale, che sarà pagata dai condomini.

 

Per coloro che abbiano già svolto, per almeno un anno nell'ultimo triennio, l'incarico di amministratore, è prevista l'esenzione del requisito del diploma e del corso di formazione iniziale.

 

Obblighi dell'amministratore

  • chiedere il decreto ingiuntivo per i morosi, entro 6 mesi dal consuntivo;

  • redigere una contabilità trasparente;

  • aprire un conto corrente bancario unico di condominio.

 

Durata della carica: un anno e s'intende rinnovato per eguale durata

Revoca immediata per le scorrettezze.

 

L’accettazione dell’incarico deve avvenire per iscritto, deve essere fatta la specifica delle competenze, pena la nullità dell’incarico; non può essere richiesto alcun compenso extra.

 

SITO INTERNET E TRASPARENZA CONTABILE

Il condominio può deliberare di creare un sito internet ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti.

I condomini possono verificare in ogni momento i giustificativi di spesa.

 

L'ASSEMBLEA E LE MAGGIORANZE COSTITUTIVE E DELIBERATIVE

quorum per la validità dell'assemblea

prima convocazione  seconda convocazione

2/3 dei partecipanti al condominio

2/3 dei millesimi

1/3 dei partecipanti al condominio

1/3 dei millesimi

 

maggioranze per delibere ordinarie

prima convocazione seconda convocazione

maggioranza degli intervenuti

metà dei millesimi

maggioranza degli intervenuti

1/3 dei millesimi

Casistica: approvazione rendiconto e preventivo, manutenzione ordinaria, ecc...

 

maggioranze per delibere su materie particolari

in prima e seconda convocazione

 

Maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno metà dei millesimi

 

Casistica: nomina e revoca dell'amministratore, opere straordinarie, rettifica e modifiche delle tabelle millesimali, ecc...

 

maggioranze speciali rafforzate

in prima e seconda convocazione

 

Maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi

 

Casistica: innovazioni, attivazione sito internet, installazione di impianti per la ricezione televisiva, ecc...

 

DELEGHE

  • La delega deve essere conferita per iscritto obbligatoriamente;

  • all’amministratore non può essere più data alcuna delega;

  • se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 del valore proporzionale.

 

SUPERCONDOMINIO

Le norme in materia di condominio si applicano anche ai condomini orizzontali e ai supercondomini,

 

DESTINAZIONE D'USO DEI LOCALI COMUNI

Per poter deliberare sul cambio di destinazione d'uso dei locali comuni il quorum è pari a 4/5 dei condomini (80% dei condomini), non è più richiesta l'unanimità.

 

RISCALDAMENTO

Ci si può staccare dall'impianto centralizzato senza il previo parere dell'assemblea, ma a patto che non vi siano squilibri di funzionamento, pregiudizi per gli altri condomini e con obbligo di continuare a pagare i costi per la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale.

 

ANIMALI DOMESTICI

Il regolamento di condominio non può vietare di possedere e detenere animali domestici.

 

Il divieto rimane in vigore solo se contenuto in un regolamento contrattuale.

 

BARRIERE ARCHITETTONICHE

Per deliberare sulla messa in sicurezza e per l'eliminazione delle barriere architettoniche è necessario il quorum di 1/3 dei millesimi complessivi dei partecipanti e il 50% +1 dei votanti presenti.

 

SCALE E ASCENSORI

Nuova suddivisione delle spese: è calcolata per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al piano.

 

IMPIANTI

Per deliberare sull'installazione di impianti di fonti rinnovabili, ricezione televisiva, videosorveglianza e simili, occorre il consenso della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, con almeno 500 millesimi.

 

Gli impianti individuali sono consentiti e leciti salvo il decoro architettonico.

 

I LAVORI E LE INNOVAZIONI

Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

 

MOROSITA’

  • L’amministratore è obbligato ad agire per il recupero delle morosità entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

  • Ai sensi dell’art. 63 disp. att. del c.c. in caso di morosità l’amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori che lo interpellino; i creditori del condominio devono escutere previamente i condomini morosi.

  • E’ prevista la possibilità di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

 

USUFRUTTUARIO E NUDO PROPRIETARIO

  • L’usufruttuario esercita il diritto di voto per l’amministrazione ordinaria e per il semplice godimento delle cose e dei servizi.

  • Nelle altre deliberazioni il voto spetta al proprietario.

  • Vi è l’obbligo della solidarietà nelle spese tra il nudo proprietario e l’usufruttuario.

 

SANZIONI

E' prevista una sanzione per chi viola il regolamento condominiale pari almeno ad € 200 e in caso di recidiva fino a € 800.

 

Milano, 09 settembre 2013

Avv. Maria Stella Anastasi

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